(Ảnh nguồn CBRE)Theo đơn vị này, TP.HCM (cũ) tiếp tục có thêm nguồn cung căn hộ trên 200 triệu đồng. Còn Bình Dương đóng góp khoảng 75% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2025 với giá bán dưới 60 triệu đồng.
Cụ thể, trong quý 3/2025, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM là 2.549 căn, giá sơ cấp 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.
Số căn bán được trong quý 3 tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Ở phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Mặt bằng giá ổn định 303 triệu đồng/m2, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trái với mảng căn hộ, thị trường bất động sản thấp tầng TP.HCM (cũ) sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong quý 3/2025, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ.
Tuy nhiên, giá thứ cấp nhà thấp tầng tại TP.HCM (cũ) tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với Quý 3/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất. Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.
Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung nhà thấp tầng chỉ 180 căn, giá 90 triệu đồng/m2. Tại Bà Rịa Vũng Tàu, không có nguồn cung mới căn hộ trong quý 3, và có 412 căn nhà ở thấp tầng giá 155 triệu đồng/m2.
Nguồn cung và giá bán căn hộ các khu vực. (Nguồn: CBRE)
Chỉ ra cơ hội của TP.HCM mới sau sáp nhập, đại diện CBRE Việt nam cho hay, siêu đô thị với dân số trên 20 triệu người và GDP lớn sẽ là "thỏi nam châm" hút các tập đoàn đa quốc gia. Việc sáp nhập đòi hỏi đầu tư công khổng lồ vào hạ tầng kết nối (Vành đai 3, 4, cao tốc, metro), tạo động lực tăng trưởng giá trị bất động sản .Đồng thời, TP.HCM sẽ hình thành các khu đô thị chuyên đề: Khu đô thị cảng biển (Phú Mỹ), công nghệ cao (Thủ Đức, Bình Dương), du lịch (Vũng Tàu, Long Hải).
Dẫu vậy, TP.HCM vẫn còn các thách thức như áp lực hạ tầng ngắn hạn, bộ máy hành chính phức tạp; sự phức tạp trong tích hợp hành chính và quản trị; cênh lệch về cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị; nguy cơ chênh lệch về phát triển xã hội và kinh tế.
“Nếu vượt qua được các thách thức, siêu đô thị TP.HCM - Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính cho cả nước. Thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn”, đại diện CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Chia sẻ về đặc tính của từng khu vực, CBRE cho biết, khu vực TP.HCM (cũ) chủ yếu là nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp (Luxury & High-end), tập trung tại khu lõi quận 1, 3 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là các sản phẩm mang tính biểu tượng, tài sản thương hiệu (trophy asset) với mức giá cao nhất toàn vùng.
Cùng với đó, các dự án tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ. Thủ Thiêm sẽ là tâm điểm phát triển mô hình này. Ở phân khúc nhà liền thổ (Landed Property), nguồn cung cực kỳ khan hiếm và có giá trị rất cao, chủ yếu tồn tại trong các khu đô thị compound hiện hữu. Nguồn cung mới gần như không có.
Quỹ đất cạn kiệt tại TP.HCM đẩy giá lên cao. Thị trường tập trung vào việc tái phát triển các khu đất cũ, tạo ra các sản phẩm có giá trị gia tăng lớn. Nhu cầu đến từ giới thượng lưu, chuyên gia cấp cao và nhà đầu tư quốc tế.
Tại khu vực Bình Dương (cũ) phần lớn là căn hộ tầm trung. Đây là sản phẩm "xương sống" của thị trường, phục vụ nhu cầu ở thực của hàng triệu lao động, kỹ sư, chuyên gia làm việc tại các KCN. Tâm điểm là TP. Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.
Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà xưởng, kho bãi xây sẵn, các khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics. Nhà ở xã hội với vai trò là trung tâm công nghiệp, Bình Dương sẽ là địa phương đi đầutrong việc phát triển nhà ở xã hội cho công nhân.
Theo CBRE, thị trường khu vực này được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở các vị trí gần KCN rất hấp dẫn. Giá bất động sản có tiềm năng tăng trưởng bền vững cùng với sự phát triển của công nghiệp.
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm condotel, biệt thự biển, shophouse trong các tổ hợp du lịch quy mô lớn.
Trong đó, trục Hồ Tràm - Xuyên Mộc được định vị là "thủ phủ resort cao cấp". Các căn hộ sở hữu lâu dài có view biển tại TP. Vũng Tàu, Long Hải, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần của người dân siêu đô thị.
Bất động sản Logistics & cảng biển bao gồm kho bãi, trung tâm logistics, khu công nghiệp hậu cần cảng tại khu vực Phú Mỹ, gắn liền với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải.
Theo CBRE, đối với thị trường này có tính lưỡng cực rõ rệt: một bên là du lịch - nghỉ dưỡng với tiềm năng tăng giá đột phá nhờ hạ tầng (sân bay Long Thành, cao tốc), một bên là công nghiệp - cảng biển phát triển ổn định theo dòng chảy thương mại toàn cầu.
