Những con số bất ngờ về thị trường bất động sản vệ tinh TP.Hồ Chí Minh

Dữ liệu từ Avison Young mới đây chỉ ra những con số nổi bật tại thị trường vệ tinh TP.Hồ Chí Minh. Theo đơn vị này, sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến các khu vực vệ tinh ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.

Sau sáp nhập, TP.Hồ Chí Minh (mới) có diện tích hơn 6.700 km2, dân số vượt 14 triệu người. Do đó, nhu cầu nhà ở, vốn đã cao, dự báo tiếp tục tăng. Mỗi khu vực vệ tinh có lợi thế bất động sản riêng biệt.

Bình Dương (cũ), nhờ lợi thế về dân số, quỹ đất và hạ tầng giao thông, có tiềm năng phát triển nhiều loại hình nhà ở, từ căn hộ thương mại, đất nền, đến nhà phố/biệt thự.

Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) tận dụng thế mạnh du lịch và xu hướng đầu tư second-home để tiếp tục phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm condotel và nhà phố/biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong các khu đô thị biển.

Đồng Nai và Tây Ninh, nhờ có quỹ đất lớn và cảnh quan, thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng. Sự phân vai rõ nét này sẽ tạo nên một hệ sinh thái đô thị đa cực, bổ trợ cho TP.Hồ Chí Minh, cũng như đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và đầu tư.

Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp củng cố kết nối liên vùng

Theo đại diện Avison Young, mạng lưới giao thông trong khu vực ngày một được hoàn thiện với sự hình thành và mở rộng của các tuyến cao tốc, các đường vành đai đảm bảo kết nối nội đô, liên tỉnh và liên vùng.

Khả năng liên kết một cách nhanh chóng và tiện lợi này chính là yếu tố then chốt tạo nên giá trị gia tăng cho thị trường bất động sản khu vực lân cận, từ đó thúc đẩy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm.

Điển hình như đường Vành đai 4 dự kiến sẽ khởi công tháng 2 năm 2026. Tuyến đường này sau khi hoàn thiện sẽ góp phần định hình vành đai công nghiệp, dịch vụ, đô thị trong khu vực và tạo chuỗi liên kết liên ngành, liên địa phương hiệu quả.

Tương tự, tuyến Metro 1 mở rộng khi đi vào vận hành dự kiến sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.Hồ Chí Minh đi Đồng Nai, giảm áp lực giao thông đường bộ.

Với điểm chỉ số cơ sở hạ tầng cao hơn mức trung vị cả nước, TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và kinh doanh cũng như khả năng thu hút FDI. Trong đó, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và Đồng Nai là những địa phương đã sử dụng và phân bổ nguồn vốn hiệu quả khi dẫn đầu về kết quả giải ngân, với tỉ lệ lần lượt đạt 96%, 90% và 76%.

Ngược lại, Bình Dương (cũ), Bình Phước (cũ) còn vướng mắc một số vấn đề nhất định trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nên nguồn vốn đưa vào đầu tư công chưa thể triển khai theo đúng kế hoạch, dẫn đến tỉ lệ giải ngân còn thấp.

Thu hút lao động nhập cư

Trong 4 địa phương thu hút dòng người nhập cư trong năm 2024, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với tỉ suất di cư thuần đạt 20.7% . Đây cũng là địa phương dẫn đầu trong khu vực về tốc độ tăng trưởng lao động có việc làm trong 2024 (3.52%). Hai chỉ số này phản ánh năng lực thu hút lao động và tạo ra việc làm tại khu vực này. Đồng Nai và Tây Ninh cũng đang là những địa phương tiềm năng theo sau.

Một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy sự dịch chuyển lao động này là năng lực thu hút vốn FDI ở các địa phương. Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Tây Ninh đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0.68 tỉ USD). Trong đó, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với tăng 20%, theo sau là Tây Ninh với 17% và Đồng Nai 8%.

Theo Avison Young, trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ở trung tâm TP.HCM ngày càng tăng, dự kiến xu hướng chuyển dịch lao động sang các tỉnh lân cận, những địa phương với tiềm năng kinh tế đang lên, sẽ còn tiếp diễn trong tương lai.

Lợi thế quỹ đất rộng và giá đất cạnh tranh

Trong bối cảnh quỹ đất tại TP.Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp, các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Đồng Nai, Tây Ninh nổi lên như những điểm đến đầu tư mới hấp dẫn.

Thị trường dự kiến duy trì đà sôi động với nhiều dự án nổi bật dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian tới như Ecolakes Mỹ Phước, Sun Casa Central, Syncamore ở Bình Dương, Aqua City, Swan Park Nhơn Trạch, Waterpoint, Eco Retreat, Vinhomes Green City...

Theo Avison Young, ngoài lợi thế về quỹ đất rộng, giá bán bất động sản sơ cấp các khu vực vệ tinh đang mềm hơn so với TP.Hồ Chí Minh. Cụ thể, căn hộ sơ cấp TP.Hồ Chí Minh (cũ) có giá bán bình quân khoảng 3.100 USD/m2, cao hơn ở Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) 2.000 USD/m2, Bình Dương (cũ) 1.800 USD/m2, Đồng Nai 1.400 USD/m2 và Tây Ninh 1.300 USD/m2. Mức chênh lệch giá rơi vào khoảng 1,6-2,4 lần.

Cùng với đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản ở các thị trường vệ tinh quanh TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là ở Bình Dương (cũ).

Có thể thấy, cơ sở hạ tầng ngày một đồng bộ, việc sáp nhập góp phần thúc đẩy làn sóng giãn dân từ khu vực nội đô sang các vùng lân cận. Theo đó, bất động sản các khu vực vệ tinh TP.Hồ Chí Minh được quan tâm đáng kể.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) đều chi phối quyết định của nhà đầu tư.

Chuyên gia Avison Young cho rằng, nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.