Phối cảnh tổng thể dự án New Lavida của Lê Phong Group.Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ. Dòng tiền đầu cơ suy giảm, các phân khúc cao cấp và mang tính lướt sóng chững lại, trong khi nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, ngày càng được quan tâm. Người mua không còn đặt nặng yếu tố lợi nhuận ngắn hạn mà chuyển sang đánh giá tổng thể về chất lượng sống, tính pháp lý và khả năng vận hành thực tế của dự án.
Trong bối cảnh đó, khái niệm “dự án đáng sống” dần trở thành một thước đo quan trọng đối với thị trường. Một dự án không chỉ cần đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ mà còn phải tạo lập được môi trường sống bền vững, hài hòa giữa không gian ở, tiện ích và cộng đồng cư dân. Đây cũng là xu hướng phát triển được nhiều chuyên gia nhận định sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.
Trong khuôn khổ Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2025" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 25/12, đây là sự kiện thường niên uy tín, được tổ chức nhằm tôn vinh các doanh nghiệp và dự án bất động sản có đóng góp tích cực cho xã hội. Các dự án được đánh giá dựa trên những tiêu chí chặt chẽ, thông qua quy trình bình chọn minh bạch và sự thẩm định của hội đồng cố vấn chuyên môn, cùng ý kiến từ đông đảo độc giả của Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp. Theo đó, Chứng nhận “Dự án Đáng sống năm 2025” đã được trao cho Chung cư nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (New Lavida), dự án do Tập đoàn Lê Phong (Lê Phong Group) phát triển, tọa lạc tại trung tâm Dĩ An, TP. HCM.
Hơn hết, việc một dự án nhà ở xã hội được xướng tên tại giải thưởng này cho thấy sự thay đổi trong cách nhìn nhận về phân khúc vốn từng bị xem là “thiếu hấp dẫn” so với các dự án thương mại cao cấp. Thực tế, khi nhu cầu an cư của người dân ngày càng lớn, những dự án đáp ứng đúng và trúng nhu cầu ở thực đang dần khẳng định vai trò trụ cột của thị trường.
Chia sẻ tại Diễn đàn, PGS.TS Hồ Sỹ Hùng – Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Chứng nhận “Dự án đáng sống” đã tạo nên những nét vẽ chấm phá tươi sáng cho các không gian sống đô thị. Đối với các doanh nghiệp nói chung và Lê Phong Group nói riêng, việc được bình chọn và trao chứng nhận trong chương trình “Dự án đáng sống” là sự tôn vinh lớn, đồng thời là động lực để các nhà phát triển dự án tiếp tục phấn đấu trong quá trình đầu tư, triển khai các dự án trong tương lai. Qua đó, các doanh nghiệp có thể đóng góp tích cực hơn vào việc cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực giáp ranh TP.HCM, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội có quy mô, chất lượng và khả năng vận hành thực tế đang là bài toán không dễ đối với nhiều doanh nghiệp.
Ban Tổ chức trao Giấy chứng nhận Dự án đáng sống cho các dự án thuộc Hạng mục Nhà ở chung cư. Trong đó, có dự án New Lavida của Lê Phong Group.Phát biểu tại Diễn đàn, ông Bùi Ngươn Phong - Chủ tịch HĐQT, Nhà sáng lập Hệ sinh thái Tập đoàn Lê Phong cho biết, là doanh nghiệp có dự án tại Bình Dương (trước đây), nay thuộc địa bàn TP.HCM, ông bày tỏ mong muốn các cơ quan quản lý tiếp tục tháo gỡ khó khăn từ thực tiễn để doanh nghiệp được đồng hành phát triển nhà ở xã hội.
Ông Phong cho rằng, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ, đối với các dự án mà chủ đầu tư đã dành quỹ nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định trước đó, thì được phép bán hoặc cho thuê mua theo quy định mới. Quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn trong thực tế cho thuê nhà ở xã hội, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư thu hồi vốn để tiếp tục tái đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Phong, quá trình triển khai quy định chuyển tiếp này trên thực tế vẫn còn nhiều thủ tục phức tạp và thời gian xử lý kéo dài. Doanh nghiệp kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sớm có hướng dẫn chi tiết và chỉ đạo giải quyết nhanh các thủ tục liên quan, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động nguồn lực.
Liên quan đến cơ chế lợi nhuận, ông Phong cho rằng mức lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng theo quy định hiện hành đã không còn phù hợp. Trong bối cảnh chi phí vật tư, nhân công, quản lý liên tục biến động, thủ tục kéo dài làm phát sinh thêm chi phí, mức lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp bị bào mòn đáng kể. So với các dự án đầu tư khác trên thị trường, lợi nhuận 10% là quá thấp. Để đảm bảo mục tiêu phát triển một triệu căn nhà ở xã hội theo đề án của Chính phủ, doanh nghiệp đề xuất nâng mức lợi nhuận lên 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Về chi phí quản lý chung và chi phí bán hàng, hiện tổng chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các khoản chi trực tiếp liên quan đến dự án chỉ được tính tối đa 2% chi phí đầu tư xây dựng. Theo thực tế triển khai, mức này là quá thấp. Chi phí tổ chức bán hàng, chi trả cho các đơn vị phân phối hiện nay thường ở mức tối thiểu khoảng 10%. Chưa kể, dự án nhà ở xã hội phát sinh nhiều chi phí quản lý hơn so với dự án thông thường do thủ tục phức tạp, hồ sơ nhiều và thời gian triển khai kéo dài. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị nâng mức trần các chi phí này lên khoảng 12% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Đáng chú ý, ngày 17/12, New Lavida đã chính thức trao sổ hồng căn hộ đến tay cư dân. Đây được xem là một trong những dự án nhà ở xã hội hiếm hoi hoàn tất thủ tục pháp lý và bàn giao sổ hồng sớm, chỉ sau 3 tháng đi vào vận hành. Yếu tố pháp lý minh bạch này được đánh giá là điểm cộng lớn trong bối cảnh người mua nhà ngày càng quan tâm đến quyền sở hữu lâu dài.
Khác với nhiều dự án chỉ dừng lại ở bản vẽ hoặc quảng bá, New Lavida đã đi vào vận hành thực tế và nhanh chóng hình thành cộng đồng cư dân. Theo ghi nhận, đến nay gần 100% căn hộ tại dự án đã có cư dân sinh sống. Hệ thống tiện ích như hồ bơi, công viên, trường học, khu thương mại với các cửa hàng mua sắm, cà phê, ẩm thực đã hiện hữu và tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tạo nên nhịp sống sôi động, ổn định. Bên cạnh đó, dự án được trang bị hệ thống an ninh với camera giám sát 24/7 tại các khu vực trọng yếu như sảnh chính, bãi đậu xe và hành lang, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
Theo giới chuyên gia, giai đoạn sắp tới của thị trường bất động sản sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, nơi những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế, tư duy phát triển bền vững và đặt lợi ích của cư dân lên hàng đầu sẽ trụ vững.
Về nguồn vốn, ông Phong cho biết các gói tín dụng ưu đãi, trong đó có gói 120.000 tỷ đồng còn khó tiếp cận. Liên quan đến tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng thực tế triển khai mỗi nơi áp dụng một cách khác nhau. Doanh nghiệp kiến nghị sớm có văn bản hướng dẫn chi tiết để chủ đầu tư có cơ sở xử lý cụ thể, tạo sự đồng thuận và cộng hưởng trong quá trình triển khai.
Với hơn một thập kỷ hình thành và phát triển, Tập đoàn Lê Phong hiện đã triển khai hơn 36 dự án nhà ở và khu công nghiệp trên cả nước, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Nam. Một số dự án như The Emerald Golf View, The Emerald 68 và New Lavida đã góp phần định hình dấu ấn của doanh nghiệp trên thị trường.
Phối cảnh tổng thể dự án The Emerald 68.Trong bối cảnh nhà ở xã hội đang được xác định là một trong những trụ cột quan trọng của chiến lược phát triển đô thị bền vững, việc một dự án như New Lavida được vinh danh “Dự án đáng sống năm 2025” cho thấy xu hướng phát triển dự án không còn nằm ở quy mô hay hình thức, mà ở giá trị sống thực mà dự án mang lại cho cộng đồng cư dân.
Về phía xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, ông Phong đánh giá việc mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện về nhà ở, thu nhập đã giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn. Tuy nhiên, thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ vẫn còn kéo dài. Doanh nghiệp kiến nghị Sở Xây dựng hỗ trợ rút ngắn quy trình, đẩy nhanh tiến độ xét duyệt để dự án sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
Ông Phong đặc biệt nhấn mạnh, doanh nghiệp mong muốn cơ quan xây dựng pháp luật sớm chuẩn hóa bộ thủ tục đặc thù, có hướng dẫn rõ ràng, thống nhất trên toàn hệ thống, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư.
