Trước tình hình đó, VREC và HREC đã có loạt kiến nghị cụ thể gửi đến các cơ quan chức năng nhằm tháo gỡ khó khăn, ổn định môi trường đầu tư và tạo mặt bằng pháp lý nhất quán.
Theo phản ánh, giai đoạn 2020–2024, giá đất ở nhiều nơi đã tăng trên 200%, thậm chí có khu vực tăng đến 500%, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính khả thi và hiệu quả đầu tư của các dự án có sử dụng đất.
Một số khu đất tại TP.HCM có mức giá khởi điểm đấu giá tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn 2013–2014, gây khó khăn cho nhà đầu tư. (Ảnh SGGP)
Nguyên nhân chủ yếu là do giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Mặc dù Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng các khu đất được đưa ra đấu giá trong thời gian này vẫn áp dụng phương pháp xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013. Điều này khiến giá đất tăng cao bất thường, từ 6–8 lần so với năm 2013, tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất.
Một trong những cây cầu được VREC và HREC xây dựng
Trước thực tế đó, VREC và HREC đã đưa ra 4 kiến nghị cụ thể gửi đến Chính phủ và các bộ, ngành liên quan như sau: Do các khu đất đã đấu giá trước đây được định giá theo Luật Đất đai 2013, việc lấy các khu đất này làm cơ sở tham chiếu để xác định tỷ lệ gia tăng tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (giá trị m) theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP là không còn phù hợp với mặt bằng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Các doanh nghiệp đề xuất cần nghiên cứu lại phương pháp xác định khu đất tham chiếu, đồng thời loại trừ các trường hợp giá đất tăng đột biến để tránh tạo ra mặt bằng so sánh sai lệch, gây khó khăn trong đầu tư và làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư tại các địa phương.
Đối với các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu có sử dụng đất, VREC và HREC kiến nghị áp dụng phương pháp 1, cho phép nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ gia tăng (giá trị m) nộp ngân sách trong hồ sơ dự thầu. Đây được xem là phương án linh hoạt, phù hợp với thực tiễn, giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư.
Một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay là không có cơ chế loại trừ các khu đất có kết quả đấu giá tăng đột biến khi xác định giá trị m. VREC và HREC kiến nghị bổ sung quy định cụ thể để loại bỏ các khu đất này khỏi danh sách tham chiếu, tránh làm sai lệch mặt bằng giá đất và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Hai câu lạc bộ kiến nghị lộ trình áp dụng phương pháp xác định giá trị m như sau: Từ khi Nghị định có hiệu lực đến năm 2027: Áp dụng phương pháp 1 – nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ gia tăng trong hồ sơ dự thầu; Từ năm 2027 trở đi: Áp dụng phương pháp 2 – bên mời thầu xác định tỷ lệ gia tăng nộp ngân sách dựa trên khu đất, quỹ đất, thửa đất đã đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Các kiến nghị trên thể hiện nỗ lực chung của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nhằm xây dựng một môi trường đầu tư công bằng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn thị trường.
