Thị trường bất động sản đang thiếu “cung tiền”?

Thanh khoản chững lại

Theo đại diện OneHousing, thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm 2026. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025.

Tuy nhiên, sự suy giảm thanh khoản không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi thị trường. Người mua không mất đi nhu cầu sở hữu bất động sản. Họ đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn trong quá trình ra quyết định.

Nếu như trước đây, không ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai, thì hiện nay người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế. Sự minh bạch ngày càng cao của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng giúp khách hàng có thêm cơ sở để đưa ra quyết định. Điều này cũng khiến thị trường dần dịch chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác giá trị".

Cùng quan điểm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield cho hay, trong quý I/2026, thanh khoản bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều sụt giảm.

Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ tiêu thụ được dưới 1.000 căn, chỉ chiếm khoảng 25% nguồn cung sơ cấp. Nguyên nhân chính là do cả nhu cầu ở thực và đầu tư đều giảm mạnh. Với nhu cầu ở thực, giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân. Tại phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đạt ngưỡng 90 - 100 triệu đồng/m2, một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Về nhu cầu đầu tư, do giá chung cư đã tăng ở mức cao, do đó xu hướng mua nhà chờ tăng giá của các nhà đầu tư cũng không còn sôi động như trước.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê đang mất dần sư hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận sụt giảm mạnh. Nếu như 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt mức 8-10% thì hiện nay, với một căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 3-4%. Chính vì vậy, việc mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư

Theo một báo cáo khảo sát thị trường của One Mount Group, người mua nhà đang trở nên thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định định mua bất động sản. Theo đó, nhóm có ý định mua bất động sản trong vòng dưới sáu tháng sụt giảm từ 22% ở quý II/2025 xuống còn 17% vào quý I/2026. Trong khi đó, nhóm dự kiến mua trong khoảng từ sáu tháng đến một năm lại tăng mạnh từ 32% lên 41%, trở thành nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong khảo sát. Nói cách khác, quyết định mua nhà đang được đưa ra với tâm thế tính toán nhiều hơn là phản ứng trước những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Đánh giá thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, các chuyên gia dự báo, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa rõ nét. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí tốt, khả năng kết nối thuận tiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp vẫn duy trì sức hút và đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ không có nhiều biến động trong 6 tháng cuối năm, góp phần duy trì sự ổn định của thị trường nhưng cũng khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn. Nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu nhưng đã có sự thay đổi về bản chất. Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và có thể khai thác trong tương lai.

Nhiều dự án bất động sản lo chậm tiến độ vì thiếu vốn

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, nhiều dự án khó tiếp cận vốn vay do lãi suất cao và bị siết hạn mức nên nguy cơ chậm tiến độ triển khai.

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho hay, doanh nghiệp đang gặp nhiều trở ngại ở khâu tiếp cận tín dụng. Một dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng phải tạm dừng do không vay được vốn.

Theo ông Nghĩa, tình trạng này đẩy doanh nghiệp vào thế bế tắc, trong khi áp lực tài chính gia tăng do giá vật liệu leo thang, còn giá bán nhà ở xã hội đã cố định và khó điều chỉnh. Nếu kéo dài, tiến độ dự án sẽ tiếp tục chậm, ảnh hưởng mục tiêu an sinh và uy tín doanh nghiệp.

Đại diện Tập đoàn Novaland cùng nỗi lòng khi cho biết chi phí vốn tăng nhanh đang bào mòn lợi nhuận. Không chỉ dự án mới khó tiếp cận vốn, nhiều dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng gặp ách tắc giải ngân, có trường hợp chỉ nhận 20-30% nhu cầu vốn, khiến tiến độ đình trệ.

Đại diện một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cũng giãy bày, sự lệch pha giữa kỳ hạn vay và tiến độ dự án đang tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư. Trong khi dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm, thậm chí 10 năm, thì thời hạn vay ngân hàng lại ngắn hơn, khiến doanh nghiệp phải gánh áp lực trả nợ sớm khi dòng tiền chưa kịp thu về.

Chưa kể, chi phí đầu tư ban đầu có thể chiếm 30-50% tổng vốn dự án, khiến áp lực tài chính dồn vào giai đoạn đầu. Với các dự án đã ký hợp đồng bán hàng, chi phí tăng càng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng tín dụng giữ vai trò then chốt với bất động sản – lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tác động lan tỏa mạnh. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ hạn mức theo quý dù giúp kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn lại làm giảm tính linh hoạt của dòng vốn đối với các dự án dài hạn.

Theo ông Châu, tín dụng cần được điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt, ngân hàng có thể lựa chọn dự án hiệu quả để cho vay an toàn. Ông đề xuất cơ quan quản lý cần có cơ chế linh hoạt để khơi thông dòng vốn, đặc biệt với các dự án đang tái cấu trúc hoặc có dấu hiệu phục hồi. Đồng thời, ngân hàng cần đẩy nhanh giải ngân theo tiến độ và pháp lý dự án, nhất là ở giai đoạn đầu khi doanh nghiệp chịu áp lực vốn lớn.