Hàng loạt chính sách đất đai mới tác động mạnh thị trường bất động sản từ đầu năm.Bước sang năm mới, lĩnh vực bất động sản đứng trước nhiều thay đổi quan trọng khi loạt quy định liên quan đến đất đai chính thức được áp dụng từ ngày 1/1. Từ việc triển khai bảng giá đất lần đầu theo luật mới, điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cho tới mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và kéo dài miễn thuế đất nông nghiệp, những chính sách này được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho doanh nghiệp và người dân.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất là việc các địa phương đồng loạt áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Hệ thống bảng giá mới thay thế hoàn toàn cơ chế cũ theo Luật Đất đai 2013, được xây dựng dựa trên loại đất, vị trí, khu vực và bám sát nguyên tắc thị trường. Khác với trước đây, bảng giá này có thể được điều chỉnh linh hoạt khi điều kiện thực tế thay đổi, thay vì “đóng khung” trong nhiều năm.
Ngay từ cuối năm trước, nhiều tỉnh, thành đã công bố bảng giá đất mới với xu hướng tăng rõ rệt. Tại Hà Nội, giá đất ở một số khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng hay An Khánh ghi nhận mức điều chỉnh lên tới 24-26%. Ở TP HCM, bảng giá đất dự kiến áp dụng đầu năm sau tăng ở hầu hết khu vực, song mức tăng không đồng đều, trong đó một số địa bàn thuộc Bình Dương cũ có nơi cao gấp nhiều lần so với hiện hành. Theo giới chuyên gia, việc đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ giúp giảm tình trạng “hai giá” kéo dài, tăng tính minh bạch và hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, đồng thời tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.
Tuy nhiên, mặt trái của việc điều chỉnh này là chi phí tài chính liên quan đến đất đai có nguy cơ tăng mạnh. Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng đều bị tác động, kéo theo áp lực lớn cho doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng khi chi phí đầu vào leo thang, giá thành sản phẩm khó tránh khỏi xu hướng tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở và thanh khoản của thị trường. Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất cần hài hòa giữa mục tiêu minh bạch và yêu cầu ổn định môi trường đầu tư.
Song song với bảng giá đất mới, chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cũng được xem là điểm sáng đáng chú ý. Theo nghị quyết tháo gỡ khó khăn khi thực hiện Luật Đất đai mới, từ đầu năm 2026, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, mức nộp là 50%, còn vượt quá một lần hạn mức thì áp dụng như quy định hiện hành.
Chính sách này được nhiều chuyên gia đánh giá là cú hích tích cực cho người dân có nhu cầu tách thửa, xây dựng nhà ở. Việc gắn ưu đãi tài chính với hạn mức giao đất ở tại địa phương giúp đảm bảo hỗ trợ đúng đối tượng, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích hàng loạt. Dù vậy, do ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi thửa đất, không ít hộ gia đình đông con vẫn có thể gặp khó khi cần chia đất cho nhiều người cùng ổn định chỗ ở lâu dài.
Ở góc độ quản lý, Luật Đất đai mới cũng bổ sung thêm ba trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Đó là thu hồi đất cho các dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế; trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số hộ dân, phần còn lại sẽ do Nhà nước thu hồi để giao dự án; và thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT hoặc cho thuê để tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo giới chuyên môn, cơ chế này giúp tăng tính khả thi cho các dự án quy mô lớn vốn thường bị ách tắc do khâu thỏa thuận, song đòi hỏi quản lý chặt chẽ để tránh lạm dụng.
Ngoài các chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản, việc kéo dài miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, đến hết năm 2030, cũng được xem là quyết sách mang tính chiến lược. Chính sách này nhằm khuyến khích sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, đảm bảo an ninh lương thực và nâng cao sức cạnh tranh của nông nghiệp Việt Nam trong bối cảnh hội nhập. Với những tổ chức, cá nhân không trực tiếp canh tác mà cho thuê lại đất, nghĩa vụ thuế vẫn được áp dụng đầy đủ để đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích.
