Nhìn lại 6 bài học “xương máu” từ hai cuộc khủng hoảng, nhà đầu tư tránh chạy theo sốt đất

Chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập đã chỉ ra 6 bài học “xương máu” từ 2 cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản.

Theo vị này, hai giai đoạn khủng hoảng đáng chú ý trong hơn một thập kỷ qua: 2009-2013 và 2022-2023, không chỉ để lại bài học sâu sắc cho nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý mà còn phản ánh sự trưởng thành của thị trường. Từ việc nhận diện chu kỳ tăng giá, quản lý đòn bẩy tài chính, kiểm soát rủi ro tín dụng, đến nâng cao nhận thức về quy hoạch và đa dạng hóa phân khúc, nhận diện biến động kinh tế vĩ mô.

Thứ nhất, cả hai cuộc khủng hoảng đều xảy ra sau những giai đoạn tăng giá mạnh mẽ. Giai đoạn 2005-2008, thị trường bất động sản tăng trưởng phi mã, kéo dài ba năm trước khi rơi vào khủng hoảng 2009-2013.

Tương tự, giai đoạn 2017-2021 chứng kiến giá bất động sản tăng liên tục, kéo dài đến năm năm do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Sự tăng giá quá nóng trong thời gian dài tạo áp lực lớn lên thị trường, khiến giai đoạn điều chỉnh trở nên cần thiết để thị trường "hấp thụ" và ổn định. Bài học ở đây là các nhà đầu tư cần nhận diện chu kỳ tăng trưởng để có chiến lược tham gia và rút vốn hợp lý, tránh chạy theo sốt đất.

Thứ hai, thị trường chịu ảnh hưởng từ các biến động kinh tế vĩ mô. Năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt nguồn từ Mỹ, với sự sụp đổ của nhiều ngân hàng do tài sản thế chấp bị giảm giá mạnh, đã lan tỏa tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Tương tự, giai đoạn 2022-2023, hậu quả kinh tế từ đại dịch Covid-19 khiến thu nhập người tiêu dùng giảm, doanh nghiệp bị sụt giảm doanh thu, gặp khó khăn về dòng tiền, dẫn đến việc nhà đầu tư và doanh nghiệp buộc phải thanh lý tài sản bất động sản để duy trì hoạt động. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc theo dõi các yếu tố kinh tế vĩ mô khi đầu tư vào bất động sản.

Thứ ba, một nguyên nhân chính gây ra tổn thất nghiêm trọng trong khủng hoảng bất động sản 2009-2013 là việc nhà đầu tư sử dụng vốn vay đòn bẩy vượt quá khả năng tài chính. Kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng phi mã như giai đoạn trước đó, nhiều nhà đầu tư vay tới hơn 80% giá trị tài sản thế chấp, thậm chí vượt quá giá trị tài sản để lấy vốn dư trả lãi ngân hàng, với sự "hỗ trợ" từ một số tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, khi giá tài sản sụt giảm nhanh chóng ngoài dự đoán, nhiều khoản vay rơi vào nợ xấu. Đặc biệt, các khu vực đất nông nghiệp thiếu rõ ràng về pháp lý và quy hoạch đã chịu tác động nặng nề.

Đến năm 2013, việc công bố quy hoạch khiến nhiều khu đất bị "treo", hoặc các dự án lớn lân cận không được triển khai như kế hoạch, dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh. Giai đoạn 2022-2023, một số nhà đầu tư vẫn "đu đỉnh" khi mua đất nông nghiệp ở các tỉnh, nhưng nhờ các ngân hàng siết chặt quản lý đòn bẩy tài chính, mức độ tổn thất được hạn chế. Sự đổ vỡ không tác động mạnh qua hệ thống ngân hàng như trước đây.

Bài học này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý đòn bẩy tài chính hợp lý (không sử dụng đòn bẩy quá 50% giá trị tài sản), và cẩn trọng rủi ro thay đổi quy hoạch trước khi xuống tiền.

Thứ tư, giai đoạn 2005-2008 các ngân hàng khi đó thiếu kinh nghiệm, định giá tài sản quá cao, dẫn đến việc không thể thu hồi vốn khi giá bất động sản sụt giảm. Nhiều khoản nợ xấu kéo dài hàng chục năm vẫn chưa được xử lý. Đến chu kỳ 2016-2021, các ngân hàng đã áp dụng cách tiếp cận thận trọng hơn, siết chặt quy trình định giá và hạn chế cấp tín dụng cho các loại tài sản rủi ro cao. Kết quả là, trong cao điểm khủng hoảng 2022-2023, lãi suất vay chỉ đạt mức 18%, thấp hơn đáng kể so với mức 18-24% của giai đoạn 2011-2012.

Thứ năm, kiến thức của nhà đầu tư trong đầu tư bất động sản đã có sự thay đổi đáng kể giữa hai chu kỳ. Trong giai đoạn 2005-2008, đa số nhà đầu tư mua bất động sản kiểu "may -rủi", không biết kiểm tra pháp lý hay quy hoạch.

Nhưng tới năm 2013, khi quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được công bố rộng rãi, thì mọi người bắt đầu nhận biết được việc phải kiểm tra quy hoạch với sự hỗ trợ của nhiều công cụ như ThôngtinLand, Remaps, Gnha, và các trang tra cứu thông tin quy hoạch của địa phương như Long An, Đồng Nai.

Thứ sáu, chủ đầu tư đa dạng thêm nhiêu phân khúc ngoài chung cư. Trong giai đoạn 2005-2008, thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc chung cư, với một số ít dự án cao tầng phục vụ trung tâm thương mại và văn phòng.

Tuy nhiên, từ năm 2016 đến 2020, thị trường ghi nhận sự đa dạng hóa đáng kể với sự xuất hiện của các khu compound nhà phố liền kề, đại đô thị tích hợp cao tầng và thấp tầng, officetel, cũng như bất động sản du lịch. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào nhiều phân khúc đã thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ trước khi khủng hoảng 2022-2023 xảy ra.

Dù vậy, không phải phân khúc nào cũng đạt được thành công. Chung cư tiếp tục duy trì sự ổn định, với nguồn cung vẫn được thị trường hấp thụ tốt. Ngược lại, một số dự án gặp khó khăn do chủ đầu tư không thể hoàn thành, trong khi officetel và bất động sản du lịch vướng vào các vấn đề pháp lý, dẫn đến nhiều dự án bị "treo" nhiều năm.

Bài học từ giai đoạn này nhấn mạnh tiềm năng của việc mở rộng phân khúc bất động sản, nhưng đồng thời đòi hỏi sự đánh giá kỹ lưỡng về tính khả thi và bền vững của dự án, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động.

Câu hỏi đặt ra là: Thị trường bất động sản năm 2024-2025 đã có sức bật trở lại hay chưa?, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện tại đang có dấu hiệu hồi phục dần dần. Tốc độ hồi phục phụ thuộc vào tiến độ của các chủ đầu tư và sự hỗ trợ từ chính quyền.

Có những yếu tố tích cực hỗ trợ thị trường như Luật Đất đai 2024 được thông qua tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn; UBND TP.Hồ Chí Minh đã hỗ trợ gỡ rối pháp lý cho các chủ đầu tư, giúp nhiều sản phẩm có thể tung ra thị trường. Ngoài ra, Nhà nước đã bơm 2,5 triệu tỷ đồng ra thị trường, góp phần giúp thị trường bất động sản khôi phục.

Hiện tại là thời điểm tốt để đầu tư khi thị trường có dấu hiệu tích cực, các bước chuyển biến đã rõ rệt, chỉ là nhanh hay chậm. Dự báo chu kỳ 2026-2027 sẽ là thời điểm bất động sản bùng nổ trở lại.