Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực cuối tháng 3/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh yêu cầu phải tạo chuyển biến rõ nét trong việc xử lý các công trình, dự án chậm tiến độ gây lãng phí nguồn lực xã hội. Cụ thể hóa tinh thần này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15 cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án lớn tại Thủ đô. Thành ủy Hà Nội sau đó cũng ban hành Nghị quyết 06-NQ/TU, yêu cầu các sở, ngành và địa phương tập trung xử lý dứt điểm những tồn tại liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng và hạ tầng giao thông.
Nhờ đó, nhiều “nút thắt” tồn đọng đã từng bước được khơi thông. Tuy nhiên, trong bức tranh chung, KĐT Ciputra lại nổi lên như một trường hợp chưa đạt được chuyển biến tương xứng với kỳ vọng. Sau gần ba thập kỷ đầu tư, hạ tầng khu đô thị “nhà giàu” này vẫn chưa hoàn thiện đồng bộ, trong khi quy hoạch liên tục phải điều chỉnh, chuyển đổi chức năng và đến nay vẫn chưa thể “về đích”.
Sau gần 30 năm không giải phóng được mặt bằng, đất nghĩa trang đề xuất điều chỉnh sang đất cây xanh và đất cây xanh lại thành…nhà ở?
Phương án điều chỉnh quy hoạch mới nhất của KĐT Ciputra đang được niêm yết lấy ý kiến công khai theo Thông báo số 74/TB-UBND ngày 9/3/2026 của UBND phường Phú Thượng. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc nhiều ô đất quy hoạch trường học, nhà trẻ và nhà ở vẫn vướng nghĩa trang, sau gần 30 năm chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, thay vì xử lý dứt điểm điểm nghẽn này, phương án điều chỉnh mới đề xuất “xoay vòng” chức năng: đất nghĩa trang thành đất cây xanh; các ô đất trường học di dời sang đất cây xanh hoặc bãi đỗ xe; trong khi đất cây xanh lại được đề xuất sang đất ở.
Cụ thể, phần lớn diện tích nghĩa trang tại các ô như B2-NO6, B2-MN3 (quy hoạch trường mầm non), B2-PTTH (quy hoạch trường THPT), B3-THCS (quy hoạch trường THCS), B3-MN2 (quy hoạch mầm non)....sẽ được điều chỉnh thành đất cây xanh. Ở chiều ngược lại, các trường học được di dời sang khu đất cây xanh, công viên (CV2) hay một phần ô đất bãi đỗ xe (ĐX-01).
Đáng chú ý, một phần ô B3-CCĐT2 rộng 11.180 m², vốn là đất cây xanh công cộng được đề xuất chuyển sang đất ở; tình trạng tương tự xảy ra với ô B3-CX11, với lý do đã có các hộ dân sinh sống lâu dài.
Từ đất cây xanh sang nhà ở: Điều chỉnh quy hoạch có tạo thêm áp lực hạ tầng?
Thoạt nhìn, việc chuyển đổi đất nghĩa trang sang đất cây xanh có thể giúp tăng mạnh tỷ lệ cây xanh theo quy hoạch. Nhưng đây chỉ là con số trên giấy. Thực tế, bài toán giải phóng mặt bằng tại các khu vực này đã kéo dài gần 30 năm chưa có lời giải. Nếu không có giải pháp đủ mạnh, các khu đất cây xanh công cộng và công viên tương lai nhiều khả năng tiếp tục nằm trên bản vẽ.
Ở chiều ngược lại, việc chuyển đất cây xanh sang đất ở lại khiến không gian xanh thực tế mà cư dân được thụ hưởng có nguy cơ suy giảm ngay, đồng thời đặt ra câu hỏi về việc gia tăng mật độ, gia tăng dân số, gia tăng áp lực lên một hạ tầng vốn chưa hoàn thiện.
Đáng chú ý, trong các lần điều chỉnh trước đây, những đề xuất tăng chức năng ở tại Ciputra từng vấp phải phản ứng gay gắt từ phía cư dân, chủ yếu xoay quanh lo ngại áp lực hạ tầng và nguy cơ phá vỡ cấu trúc quy hoạch ban đầu.
Trong khi đó, với một khu đô thị từng được định vị là “quốc tế kiểu mẫu”, nguyên tắc cốt lõi là duy trì sự ổn định dài hạn của cấu trúc không gian, đảm bảo cân bằng giữa mật độ – dân số – hạ tầng – tiện ích. Việc điều chỉnh quy hoạch và chuyển đổi công năng, nếu thiếu tính toán đồng bộ, có thể phá vỡ cân bằng này và làm suy giảm chất lượng tại khu đô thị đáng sống bậc nhất Thủ đô.
Liên quan đến vấn đề này, trong các lần đề xuất điều chỉnh trước đây, Chính phủ từng yêu cầu UBND TP Hà Nội xem xét, xử lý các phản ánh về tình trạng phá vỡ quy hoạch tại một số khu đô thị, trong đó có Ciputra - một lời cảnh báo về kỷ cương quy hoạch mà đến nay vẫn còn nguyên tính thời sự.
Tuyến đường dài hơn 3 km, mặt cắt 40m nối hai cây cầu huyết mạch Thăng Long – Nhật Tân, liên thông Vành đai 2 với Vành đai 3 sau hơn 10 năm vẫn chưa thông xe
Không chỉ dừng lại ở câu chuyện không gian sống, việc liên tục điều chỉnh quy hoạch còn đặt ra câu hỏi về nguy cơ kéo dài tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tài chính, cũng như thu hẹp cơ hội phát triển của toàn khu vực, trong khi từ Trung ương đến địa phương đang quyết liệt xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ gây lãng phí nguồn lực xã hội.
Đáng chú ý, bên cạnh câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, tại Ciputra cũng đang tồn tại hàng loạt bất cập khác về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông. Đơn cử như tuyến đường hơn 3km nối vành đai 2 và vành đai 3 sau hơn 10 năm vẫn chưa thể thông xe chỉ vì một nút thắt giải phóng mặt bằng 50m, hay tình trạng xây dựng trái phép các ki ốt kinh doanh, nhà tạm, công trình cơi nới ngay dưới hành lang lưới điện cao thế 110kV…
Tình trạng lấn chiếm vỉa hè, xây dựng sai phép diễn ra ngay dưới hành lang lưới điện cao thế 110kV tại Ciputra
Với một KĐT từng được định vị là hình mẫu quy hoạch quốc tế, việc hạ tầng sau gần 30 năm vẫn chưa hoàn thiện đồng bộ không chỉ là câu chuyện riêng của Ciputra, mà còn là phép thử đối với kỷ luật quy hoạch và hiệu quả sử dụng nguồn lực đô thị của Hà Nội. Câu hỏi đặt ra lúc này là bao giờ hạ tầng Ciputra mới “về đích”? Và quan trọng hơn, quy hoạch sẽ được giải quyết tận gốc… hay tiếp tục là giải pháp chữa cháy tình thế? Bởi nếu không có giải pháp dứt điểm, những điều chỉnh hôm nay có thể chỉ là bước lặp tiếp theo trong một vòng xoáy kéo dài suốt gần ba thập kỷ.
